法拍屋點交與不點交的差別 (使用權交付) ?

法院公告筆錄載明不點交。民法第425條「買賣不破租賃」，法律為了保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

得標人如要房客提早交屋給他，這時就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失。

法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會互相有變化，目前拍賣案件點交狀況形形色色，較常見的幾種類型：

一．可確定點交
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。

二．有條件點交
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

三．確定不點交
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；但此類案件，債務人是否涉及偽造文書之刑責，有待查明。部分債權銀行，也會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人則有很大的投標風險。

四．點交變不點交
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。(如標得此類案件，不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金。

五．不點交變點交
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，做好保全程序，順利取得房屋使用權。
實務上，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法。經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不得不小心謹慎為之！